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自如的"原罪":扭转租赁定价

林小姐搬出了自如。

2016年毕业到北京工作,为了能有一席之地,林小姐租下了自如一套三居室的客厅隔断间。

这8平方米面积,她每个月要为此支付1860元的租金。因为自如要收取年租金10%的服务费,林小姐相当于每年要支付13个月的租金。

林小姐从没见过房东,只有自如的管家,所以她并不知道自如从房东手里收房的包租租金。

一个偶然的机会,同小区的一位房东告诉她,自己一套两居室包租给自如的租金是5400元/月,自如把客厅打成隔断变成三居室散租,3个单间的月租金分别是3400元、2800元和2300元,整套房子合计租金8500元,涨了近6成。

犹豫一段时间后,林小姐决定搬出自如。距离原来小区的1公里外,林小姐通过中介与人合租了一套67平方米的两居室,她有了自己的一个卧室,面积更大,整套租金5300元。

林小姐搬走没过几天,她原来的8平方米隔断间被自如以2090元/月租了出去,租金涨了逾12%。

林小姐庆幸搬出了自如,租了现在的住处。最近她在网上找房子时,发现很多小区几乎都是自如的出租房。

与林小姐不一样,沈小姐是一位房东。但她把房子包租给自如一年半以后,提前收回了自己的房子,原本她与自如签了3年的包租协议。

“自己的房子委托给自如是一件非常糟糕的事情,3年租期基本上是交学费。”沈小姐告诉《中国经营报》记者,“自如给房东的租金很低,而且装修水平非常差,当时不如自己装修出租。”

2016年,沈小姐把自己位于大兴区天宫院一套90平方米的两居室委托给自如,包租租期3年,每月包租租金2400元。因为是毛坯房,自如要求第一年留出3个月空租期,后两年留出1个月空租期,空租期自如不会向沈小姐支付房租。

“自如包租第一年平均下来租金相当于只有1800元/月,当时同小区、同户型房子的市场租金差不多3500元/月。自如打了客厅隔断,改成3个单间出租,整套租金加起来5000元/月。”

2017年当沈小姐发现自如包租自己房子的价格,甚至不能在同小区租下一个自如单间的时候,她决定收回自己的房子。“再不会委托给自如。其实装修稍微不错的房子,都不会委托给自如,装修很廉价,打隔断对房子破坏也大。除非是房子破到实在不能住,或者毛坯房,房东为了省下自己装修,才会委托自如。”

截然不同的租赁定价

近日, “资本推动自如等长租公寓运营商以高于市场租金的代价获取房源” 的说法甚嚣尘上,不过记者经过多方采访发现,这一推断或许并不准确。

记者采访了北京、上海、深圳这3个城市的几位房东,均称自如包租的价格,实际上要低于市场租金水平,或至少持平。

2017年,在深圳工作的倪小姐名下有一套两居室的精装修房子要出租,当时她找到了自如,不过自如管家告诉她,在深圳,自如包租租金会比市场租金低20%左右,而且至少包租3年。

倪小姐果断放弃了委托给自如包租,自己找到中介出租。很快,她的两居室整套租金是3300元/月,但自如包租的价格仅是2600元/月,比她出租的市场价低了21%。

“我的房子品相和装修都不错。只有房子状况很差,或者毛坯房,租不出去应该才会给自如。按市场价能租3300元/月,为什么要2600元/月交给自如?”倪小姐说,“自如会打隔断,我不想破坏房子的装修。”

北京的吕小姐在昌平区霍营有一套89平方米的精装修两居室,2016年开始委托给自如的包租价格是4500元/月,当时周边市场租金水平是4200元/月,但自如要求包租期为5年。

不过实际上,自如在委托期内每年都会留出一个月空租期不向房东支付租金,所以吕小姐5年租期内,每年只能收到11个月房租,自如包租的月租金其实接近市场租金水平。

但在一些刚进入的城市,自如出现了以付出更高价格的方式抢占市场房源的现象,比如刚进入不足1年的广州。

“自如为了抢占市场,拿房的价格还是会比其他二房东略高一些,而且是一路抬高。”一家长租公寓运营商的高管向记者表示,“但要注意,比其他二房东包租租金略高,不意味着高于市场租金水平。”

一位资产管理机构人士向记者表示,相比中介撮合房东与租客的传统租赁方式,长租公寓运营商采取的是完全不同的定价方式。

“长租公寓的运营体系和与之相匹配的定价方式,推高了房租。”这位资管人士说,“以前中介撮合租赁,中间只会收取一个月租金作为佣金,相当于渠道。但是,自如等长租公寓运营商,已经是资产管理的逻辑,包租是成本,租金是定价,隔断间是产品,中间还有租期内的服务。”

他进一步补充,自如等长租公寓的定价方式和定价水平,使得房租迅速上涨。“传统租赁模式下,中介是撮合交易渠道,租客和房东可以进行租金谈判,更不会管理房源。但自如不一样,收房以后改造,配置家具家电,然后打包成产品统一定价,价格自然涨上去了。”

作为运营方,自如提供长租公寓服务和产品,必须支付高昂的运营成本,维持庞大规模的公司运转,管理数以十万计的房间和数以百万计的租客,开支巨大。

据悉,2017年下半年,自如已经是一家直接管理了6000名员工的公司,当时如果加上保洁、搬家、维修、装修人员,员工数量已经超过了1万人。自如还招募了近千名员工组成互联网团队,运营投入非常高。

“租赁定价上,这其中有两个问题需要厘清。一是自如提供租赁产品和服务的价值,性价比是否足够高,租客是否愿意为自如的这些长租公寓产品、服务支付远高于市场租金水平的价格;二是自如等长租公寓运营商参与的租赁市场,租客有无自由选择的空间,如果一个小区可租房源都被自如抢占了,租客无从选择,则不合理。”上述资管人士称。

以北京租房为例,记者比较了房东通过中介租赁的挂牌价格与自如定价的差异。

一套位于丰台区宋家庄怡和世家小区的50平方米一居室整租,自如定价为5630元/月,自如每年会额外收取年租金10%的服务费,租客每个月实际承担的租金相当于6193元/月。

其他中介平台上,也挂牌了同小区、同面积、同户型的精装修租赁房源,挂牌租金是4000元/月(不含一次性收取的中介费)。相比这套房源的挂牌价,自如的定价高出了一半以上。

此外,挂牌这套租赁房源的经纪人告诉记者,具体的承租价格,租客可以与房东当面协商,最后谈下来的租金可能低于4000元/月。

另一套位于北京回龙观龙博苑二区的80平方米精装修两居室,整套房子在其他中介平台的挂牌价格为6500元/月。

但是同小区、同面积、同户型房源,自如将客厅打成隔断散租3个单间,定价分别为3190元/月、2260元/月、2560元/月,整套房屋租金合计8010元/月,再加上每年额外年租金10%的服务费,实际承担的租金为8811元/月,比中介渠道的市场挂牌价高出1/3。

自如对旗下长租公寓的定价方式和定价水平不予置评。

出租一年或可回本盈利

对于近日外界关于长租公寓运营商对租金推动作用的议论,自如方面并不认同,其对外表示,2017年、2018年迄今北京普租租金同比2016年涨幅9%、15.2%,相比而言自如整租在北京的租金涨幅只有4.8%、7.5%;同样,深圳普租租金上述同期涨幅为0.6%、9.4%,但深圳自如整租租金涨幅分别为-0.2%、6.9%。

自如没有披露在北京、深圳这2个城市实际租金水平与自如定价的差距。实际上,自如等长租公寓的定价水平高于市场租金平均水平。

比如,上述北京回龙观龙博苑二区的80平方米精装修两居室,自如实际整套收取的租金平均达到了8811元/月,相当于每平方米租金110元/平方米;其他中介平台挂牌租赁房源价格6500元/平方米,相当于81元/平方米;而据一家房地产研究机构监测,天通苑商圈的平均租金为61元/平方米。

此外,自如方面还表示,公司旗下管理的长租公寓所占市场份额,不足以推涨北京的租金水平。据自如CEO熊林所述,专业化机构租赁运营商渗透率只有3%,自如在北京占比不超过8%。

据悉,自如目前进入了9个城市,管理了约70万套房。2017年底前后,自如管理了50万套房,相比2016年新增获取了20万套房,平均每个月收房1.6万套。早前熊林也透露,自如2017年每个月新增房源1万多套。

根据公开信息,彼时自如的长租公寓里住进了100万名自如客,其中北京自如客数量超过了40万人,以此推算,北京在自如的长租公寓运营体系内占比约1半左右,自如2017年按月新增收房1.6万间,预估其从北京市场每月新增房源8000套左右。

北京市住建委发布的《北京住房和城乡建设发展白皮书》披露,据主要经纪机构成交数据推算,2017年北京全市住房租赁市场累计交易246.8万套次左右。

不过白皮书没有标注“套次”的统计标准。但据记者向多位房地产专业人士核实,其分析“套次”概念应该是以中介机构租赁合同签约房间套数及次数统计,比如一套房子2017年签约了2次,即为2套次,但可能以3个单间形式散租,签了3份租赁协议,也算作3套次。

记者向一家大型房地产研究院查询,在北京市,租客平均租赁周期为8个月,相当于2/3年,但自如等长租公寓租赁期则长达15个月左右,相当于1.25年。另外,北京一套房子的平均格局是2.1间房。

考虑到自如推出的房源多属于分散式公寓,且把一套房的客厅打成隔断出租,因此初步估计自如一套房子格局平均为2.5间。按此计算,自如2017年在北京新收房源的租赁成交套次合计为24万套次(假设新增房源当月即出租:8000套×12个月×2.5间),占北京2017年全市住房租赁市场交易比重为9.7%左右。

自如的长租公寓产品定价内,包含了收房后的改造、装修、家具家电成本,并在租期内予以摊销至房租,这部分成本同样由租客支付溢价承担。

一位专业从事室内设计、装修的人士告诉记者,自如分散式长租公寓的工程造价约500元/平方米。“其中家具家电应该是从供应商、厂家直接拿货,平均150元/平方米,打隔断会增加一些工程成本,加在一起预计350元/平方米。”

以上述北京回龙观龙博苑二区的80平方米两居室为例,自如投入的一次性装修、配置成本预算约4万元。不计资金成本的情况下,一年内摊销至租金内每个月相当于增加了42元/平方米;分3年租期分期平均摊销,实际上相当于每月租金增加了14元/平方米。

但自如上述租赁房源每平方米租金定价与市场平均租金水平的价差,远高于3年租期内分期平均摊销的装修成本。

“按照自如装修水平的工程造价,单套房子预计一年内就可以收回成本。包租的分散式长租公寓,最终出租定价一般是从房东包租拿房成本的1.5~2倍,快速实现盈利。”公寓管理运营商泓熙资管创始人傅捷告诉记者。

之前熊林披露,一套房子自如需要运营3年时间才可以获得收入回报。

“自如赚钱的方式,除了作为二房东的房租差价,还有租金贷等金融业务。自如的盈利主要看空租期和超快流转效率之间的时间差收益。另外还有保洁、搬家等服务收入,以及每年租金10%左右的服务费、N+1(隔断间)改造增加的房间收益。”一位长租公寓行业人士介绍,“研究自如的盈利,要看自如在房东和租客两端的合同、流程管理及运营效率。”

据了解,在北京,房东向自如委托房源,包租期为3年。如果是毛坯房,第一年自如以装修配置为由设置3个月空租期,不向房东支付租金;包租期后两年或精装修房源委托,自如依然会设置1个月左右的空租期,空租期房东无法向自如收取租金。

“自如属于非常简单的装修,20天左右可以完工交付。”上述室内设计、装修人士告诉记者。而且,由于装修完成后通风散味时间较短,自如长租公寓的甲醛等空气质量问题饱受租客诟病。

自如的空置率一直处在较低水平,部分季节的入住率高达95%左右,这是长租公寓行业里极高的运营水准。

“其实深圳本身就是业主市场,房子很容易租出去。我自己的房子过去一年多换了2次租客,最多挂出去10多天就租出去了。而且提前退租的租客,也是交租金到下一个租客入住为止。市场上新空出来的房源,几天就租出去了。”倪小姐说。

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