如何选择超高层住宅

超高层住宅多为30层以上,一般把层数达到40层及其以上的住宅或者建筑高度超过100米的住宅则称为超高层住宅。

一、考虑供水

由于超高层住宅的供水都要采用二次加压的方式,楼顶要配水箱,采用自上而下供水方式,方便居民用水。因此,在选购时,还要了解供水系统的配套设备是否充足,尤其是不在楼顶设储水箱的供水方式,其电机、水泵等的配备情况就更为重要。

超高层住宅

二、考虑电梯的质量

对于超高层来说,在购房时,电梯时必要考虑因素之一,因此,在选择时,不妨了解楼盘配置的电梯由什么企业制造,看看电梯的采购质量是否过关。此外,可以询问楼盘多长时间进行电梯保修,是否配备具体的故障处理方案。若是不放心,还可以与开发商签订责任书,约定电梯出现事故后该如何进行有关赔偿。

三、考虑电梯的运行速度

在选择时,要询问清楚电梯的运行速度,目前普通住宅电梯约为1.75米/秒的速度,电梯从较低地下2层到地上33层高就需要大约一分钟的时间。那么,对于超高层来说,为了达到消防规定通常会采用高速电梯,询问运行速度是否达到4米/秒的电梯。

四、考虑梯户比和居住密度

购买时,应考虑整幢楼的总户数与电梯配置数量。因为梯户比是影响居住舒适度的重要指标之一,梯户比越高,意味着居住密度越低,居住的品质越高。一般来说,12-18层的住宅,电梯应不少于2台,24层以上的住宅,则应做到1梯2户或2梯4户。

五、考虑周边规划

景观视野好是许多人选购超高层住宅的主要原因,但是选购时一定要考虑到周边的规划。很多人在住进高层以后,会发现短短几年时间里周围建起了多座高层建筑,使房间的景观大打折扣。考虑自己的选择的居住区域是否高层林立,是否可能会形成所谓的“高楼峡谷风”,使周围的道路及低层建筑物所受风荷载加大;高层楼房密集的地方,空气流通也会受到影响,严重破坏居住的舒适程度。

六、考虑楼盘物业管理要到位

配置电梯的多是高层住宅,楼栋的住户较多,如果出现突发状况需要紧急疏散需要有专门的安保人员来负责。查看大楼底层是否设置值班警卫室,监控保安措施是否到位,是否有保安在楼内巡查,以及紧急情况下是否有人员进行疏散等。

另外,还要考察小区人员进出是否把关严守,是否需要门禁,小区内是否也有保安人员进行巡查。

七、考虑户型的选择

A、采光:首要看楼朝向和窗户是否朝南,窗户有没有被树木遮挡的。

B、通风:南北通透相对两面,采光通风较好;相邻两面:采光通透次之;全是一面,采光通透最差。

C、户型:户型方正优先选择,房子整体利用率高,拐角会占用实际的居住面积。

八、考虑位置和交通

实地考察该楼盘,查看是否位于市中心、城市副中心、商圈周围或是火车站周边,或是将来可以升值的地段,另外,还需查看周边是否交通便利,附近是否有公交站牌或是地铁站,以便今后出行方便。

九、考虑配套设施

查看楼盘周边配套是否齐全,是否有大型超市商圈,学校,医院、银行、菜市场等配套设施。

一、超高层住宅的优点

1、视野佳、空气好

高楼层视野、空气好,噪音逐渐递减、空气质量逐渐提高。通常来说,在12层以上,噪声影响逐层递减,而空气质量也随之逐渐提高。住上面的人没有明显感觉空气清新。

2、采光棒、通风好

采光、通风好,超高层住宅可以享受充分享受阳光的温暖。“冬暖”要看户型的设计和房主的保养,但“夏凉”是一定的,因为超高层的通风确实比一般楼层要好。

3、噪音小、污染少

楼层高污染相对就少,房间干燥清洁,易于保持卫生。同时楼高噪音小而少,一般每高一层楼,噪音就会减低约10分贝。

4、四害几近于零

蚊虫、老鼠等四害相对较少,高于20层以上蚊及老鼠基本上为零。


一、远离设备层

在选择楼层时,要问清楚设备层在几楼,最好远离设备层,也尽量不要选择设备层的上下楼层。

超高层住宅

二、看电梯运行速度

在选择时,要询问清楚电梯的运行速度,目前普通住宅电梯约为1.75米/秒的速度,电梯从较低地下2层到地上33层高就需要大约一分钟的时间。那么,对于超高层来说,为了达到消防规定通常会采用高速电梯,询问运行速度是否达到4米/秒的电梯。如果电梯运行过慢不建议选择。

三、看内部情况,房屋格局是否合理 

看所购房屋,要看房型、开门见亮,心情舒畅,房间、客厅、厨房等尽量明亮,功能齐全,布局合理。检查采光通风情况,打开门窗,实际了解房屋的日照、采光、通风实况。核实面积和实际利用率。查看房屋、建筑质量。晴、雨天都要去看。

四、看梯户比和居住密度

首先,要注意整幢楼的总户数与电梯配置数量。因为梯户比是影响居住舒适度的重要指标之一,梯户比越高,意味着居住密度越低,居住的品质越高。一般来说,12-18层的住宅,电梯应不少于2台,24层以上的住宅,则应做到1梯2户或2梯4户。


1、注意户型格局的选择

目前大多数超高层住宅都是框架结构,一层对称布置两户甚至多户,这就会出现不同的户型格局,受到建筑整体形状限制,部分边角户型往往设计不太合理,需要购房者仔细鉴别。

超高层住宅

2、密度和观景非常重要

超高层住宅很容易造成密度“超载”,密度越低,公共资源利用率越低,居住品质越高。同时还要注意住宅的朝向景观和周边地区未来的规划,如果在风景不错的窗前还要再建几幢高楼,风景就会被遮挡。

3、注意电梯数量

电梯的质量与运行速度也很重要。一般情况下,24层以上住宅都应配备3部电梯,基本上都是24小时运行。一定要选择电梯质量信得过的企业,询问发生故障时,楼盘维修人员如何解救,还可以与开发商签订责任书,约定如果电梯出现事故如何赔偿。

4、注意楼层供水、水压、供电、应急电源等细节

超高层建筑对各种物业细节要求都比较高,例如供水方面,该地水压是否够、楼内是否是自上而下供水、夏季是否会断水等都需要格外关注。一般高层住宅都在顶层有水箱间,先将水抽到顶层再往下供,这样不会因压力不足而使高层居民用不上水。应急发电机组的配置也很重要,保证市内停电时,电梯也能暂时运行。

5、注意超高层住宅的物业管理

物业水平对于居住舒适度的影响很大,超高层通常小区居民数较多,相应安保、清洁、设施维护的压力也会相应增大。

6、注意配套设施

对于购房者来说周边的配套设施也是非常重要的,交通条件,医院、商场,车位都是必需的,超高层建筑多处于市内,有些购房者目前没有车,但是在未来很有可能车位比房价还贵,所以车位的问题也是不能忽视的。成熟的配套设施可以给购房者一个方便舒适的居住环境。

7、注意消防:云梯只能到30层

消防相关的设施,一方面是建筑外部的消防云梯车,目前较高可达到28-30层高,高于这一高度的住户在面对火灾时,很难再借助外部消防云梯得到疏救。

8、注意公摊面积

由于超高层电梯数量多,消防面积增大,墙体厚度增大,因此,公摊也相对较大,所以在购买时应问清楚公摊面积是多少。

9、注意梯户比和居住密度

首先,要注意整幢楼的总户数与电梯配置数量。因为梯户比是影响居住舒适度的重要指标之一,梯户比越高,意味着居住密度越低,居住的品质越高。一般来说,12-18层的住宅,电梯应不少于2台,24层以上的住宅,则应做到1梯2户或2梯4户。


一、楼层越高越好?

大多数购房者认为,楼层越高越好,反而楼层往往也卖得越贵,但是,建议,购买楼房时,购买高层,首先,从空气质量角度来说,高度在30米以上的,空气质量反而更差。而且,高层空气相对稀薄,患有某些疾病的人容易产生不适症状,尤其是慢性支气管炎、心脏病、心绞痛、心脑血管疾病患者,另一方面是建筑外部的消防云梯车,目前较高可达到28-30层高,高于这一高度的住户在面对火灾时,很难再借助外部消防云梯得到疏救。

超高层住宅

二、楼层越高,噪音越小

关于噪音大小,也要区别对待,并不是真的楼层越高,噪音越小。如果整栋楼,临近主干道,有人曾做测试,身处高层,外面车水马龙的声音非常清晰,相反,由于绿化带、行道树的作用下,同一栋楼4层以下噪音反而小了很多。在此,大家要注意,矮楼层只接收近距离的噪声;而楼层越高接收噪声的范围越广。所以,如果购买现房时,可亲身体验一下。

三、物业不重要?

很多购房者在购买超高层时,往往是更多的关注户型、楼层等各个方面,物业反而被忽略。而对于超高层来说,物业这块也是很重要,万一电梯出现小故障,需要有专门的安保人员来负责。因此,在选择时,要注重查看大楼底层是否设置值班警卫室,监控保安措施是否到位,是否有保安在楼内巡查,以及紧急情况下是否有人员进行疏散等。


一、未来规划有“国家级公园”?

不少楼盘四周会有一篇荒凉的土地待开发,有的中介会告诉业主,这片土地已经预备建造大公园,并且当局也核准了,往后你的房子边上就是某个国家级公园了。

这种话一样平常都是发卖哄你的一面说辞,不要太过于相信。不少业主入住多年后,荒地变成别的小区了,早被开发用来赢利,哪会建什么国家级公园。所以我们在买房前,不能一味听发卖的套路,最好去有关局部核实是否有方案建造公园再来抉择是否要买。

超高层住宅

二、景观好、视野广陷阱

大多数购房者购买超高层时冲着景观好视野广而选购的,买的时候开发商业承诺如此,没想到入手后,却发现短短几年时间里周围建起了多座高层建筑,自己选择的区域高楼林立,使房间的景观大打折扣。空气流通也受到了影响,严重破坏居住的舒适程度。因此,在购买时,不要被开发商所谓的景观好视野广而迷惑,还要了解清楚周边楼盘的规划,再考虑是否入手。

三、精装修楼盘的陷阱

市场中很多精装修或者全装修房,如果开发商并不在合同中明确写明装修及配套设施所使用的材料品牌和标准,此种情况下,经常是开发商逃避责任,或让装修公司直接与购房者签订独立的装修合同,并且在出问题时一推了之。

因此,在购买精装修的房子时,一定要问清楚精装修是硬装还是搭配软装。购房合同中要明确写明装修及配套设施所使用的材料品牌和标准。

四、精美的样板房陷阱

一般开发商在销售楼盘时,都会建有样板间,样板间内装修奢华,空间格局布局合理,明亮宽敞,让人一看就有购买的欲望。可当你拿到新房钥匙打开房门的那一刻,会觉得,我是不是买了一个假房子。因为样板间的制作面积大都不是按照1:1的比例做的,而且装修精美,但是到手的是毛坯房,心里难免有些落差。

因此,当销售员带你去看样板间时不要完全相信你眼前看到的,至少要打折70%,并且询问置业顾问样板间是否按照等比例做的。最好是到项目工地上参观一下才能更放心。

四、开发商的虚假宣传

开发商为了卖掉房子往往会在售楼广告中(包括沙盘、售楼书等)夸大对项目的描述,但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更等情况,开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由,推卸责任,或以合同约定不清搪塞。

因此,购房时,最好是实地考察走访项目周边,浏览官方网站查看附近是否有宣传的那样规划。签订购房合同时仔细阅读条款,防止发生纠纷。

五、“特价房”噱头,进行出售

“特价房”在楼市早已不是新鲜事,但“特价”是否真的是“优惠价”,却要打一个巨大的问号。开发商做“特价房”的噱头,一般有两类情况:

A、一种“特价房”价格的确比均价低,但这类房子不乏“户型缺陷”(边边角角的户型根本没法正常卖);“朝向缺陷”(塔型的北朝向光照条件并不好,销售会用价格和观念两大招,来引诱人们淡化对朝向顾虑);“商业产权”(只有40年产权)等各种问题。

B、一种“特价房”,则是以促销活动、节庆优惠等各种噱头包装的,在房子原有的优惠空间里做文章,并无实际折扣。

六、“定金”和“订金”陷阱

大多数购房者可能在冲动下很快交定金,也有一些犹豫的购房者听信了销售的,“先交定金排号,如果不满意可以随时退还定金”,从而支付定金。但是,在签订时,要分清“定金”和“订金”,很多人容易把定金和订金的定义混淆,但我们签的认购书基本上都是定金的,定金是出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,属于违约,定金不会返还。

“订金”它不具备定金所具有的担保性质,可以看做为预付款,当合同不能进行时,应根据双方的过错承担违约责任。这个是可退的!所以,支付定金时要分清楚,小心入看开发商的圈套,不能退还。


一、万科地产:

是目前中国最大的专业住宅开发企业。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益,是万科的最大特色。万科认为,坚守价值底线、拒绝利益诱惑,坚持以专业能力从市场获取公平回报,是万科获得成功的基石。

超高层住宅

二、恒大地产:

恒大集团是一家以民生住宅产业为主,集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团。在全国180个主要城市拥有大型项目500多个,连续三年土地储备全国第一、在建面积全国第一、销售面积全国第一、销售额稳居全国三甲。

三、保利地产:

保利房地产(集团)股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司,也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台,国家一级房地产开发资质企业,连续五年蝉联国有房地产企业综合实力榜首,连续两年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。

四、华润置地:

华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰,是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一,从2010年3月8日起香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成分股,成为香港43只蓝筹股之一。

五、中海地产:

世界500强成员企业,中国房地产行业领导品牌,中国房地产行业综合实力第一名,蓝筹地产榜首企业、香港恒生指数成分股,集诸多荣誉于一身的中海地产布局中国西部,扎根重庆,辐射包括成都、西安在内的中国"西三角"地区。

六、万达地产:

万达商业地产股份有限公司是全球商业地产行业的龙头企业,已在全国开业109座万达广场,持有物业面积规模全球第二。

七、碧桂园集团

碧桂园集团,是一家以房地产为主营业务,涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团,中国房地产十强企业。


   
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