如何选择回迁房

一、考虑业主是否持有房产证

如果业主已经持有房产证,这种回迁房可以正常在交易所过户转名,接受相关部门的认可和监督,对于购房者来说和普通二手房交易一样,非常安全。

回迁房

二、考虑房屋质量

在购买回迁房时,质量是重中之重。要求开发商提供房屋工程质量验收证书,并查看墙体厚度,是否隔音等。检查墙体平整度、墙壁、墙角是否有裂缝,外墙是否渗水等。并查看厨房和卫生间是否漏水。门窗是否有损坏等。

三、核查清楚以下问题:

1、通过开发商发放的拆迁政策中对回迁房性质的说明或者去住房和城乡建设委员会查询确定回迁房的性质;

2、要求卖方提供回迁协议及其身份证明,并对回迁房的真实性进行核实(在村委、开发商以及测量部门三部门核实);

3、明确该房是属于危改回迁,还是属于商品房回迁,不投资危房改造;

4、明确该回迁房所占用土地是划拨用地还是出让用地,如果是划拨用地在办理回迁房的产权过户手续时需由买受人补交土地出让金;

5、会设置监管平台,保障资金安全。

四、考虑是业主交易还是开发商交易

在购买回迁房时,有两种交易形式:

1、直接和回迁业主签订协议,先付一部分房款给业主,约定在房产证出来后进行过户,届时付清剩余房款。这种交易不能贷款,而且先付款比例很高,一般在总房款的七八成,资金风险大,而且业主也不能保证什么时候一定能够真正过户,后续争议隐患大,虽然有律师见证,但笔者依然不建议考虑。

2、交易时直接通过开发商更名确权,一次性付给原业主所有房款,房产证上就直接是购买者的名字。这种交易很安全。

五、考虑位置和交通

实地考察该回迁楼盘,查看是否位于市中心、火车站旁、城市副中心或是商圈周围,或是将来可以升值的地段,另外,还需查看周边是否交通便利,附近是否有公交站牌或是地铁站,以便今后出行方便。

另外,查看该回迁楼位于小区的位置,一般的回迁房会被开发商安置在整个小区位置较差的地方,通常的在采光,通风等等情况相对不好。因此,在购买时要查看清楚。

六、考虑周边配套设施

查看回迁房周边配套是否齐全,是否有大型超市商圈,学校,医院、银行、菜市场等配套设施。

七、考虑楼间距

在购买时,为避免今后房屋采光、通风问题,一定要问清楚楼间距(房屋前后间距:两楼间距不小于前楼高度的1.2倍计算)的大小。

八、考虑户型的选择

A、采光:首要看户型图的朝向和窗户,是否朝南,窗户有没有被遮挡的。

B、通风:南北通透相对两面,采光通风较好;相邻两面:采光通透次之;全是一面,采光通透最差。

C、户型:户型方正,布局合理优先选择,房子整体利用率高,拐角会占用实际的居住面积。

九、考虑物业管理

物业管理也是非常重要的,一定要实地了解清楚该楼盘是哪家物业公司管理的,另外,还要实地考察,查看进出小区门口是否有门卫看守,进出是否需要门禁卡。这都关系到入住以后业主居住的舒适和安全。

十、考虑得房率低

一般的复式结构的楼盘都是高层,公摊面积要比平层要多,所以导致得房率偏低,因此,在购买时问清公摊是多少,除去公摊后看看是否还是自己想要的面积。


一、看质量

检查墙体平整度、墙壁、墙角是否有裂缝,外墙是否渗水等。并查看厨房和卫生间是否漏水。门窗是否有损坏等。

回迁房

二、看位置

一般的回迁房会被开发商安置在整个小区位置较差的地方,通常的在采光,通风等等情况相对不好。因此,在购买时要查看清楚。

三、看户型形状

尽可能选择方方正正的户型,避免边边角角,影响家居的摆放,走道过多,造成面积浪费。

四、看配套性

对于回迁房来说,购买时一定要查看附近地区是否有相对成熟的商业、教育、医疗、交通等配套设施,再做出选择。

五、看开发商的实力

根据规定,开发商的资质经过国家级认证后从高到低依次分为一级、二级、三级、四级、暂定级5个等级,不同等级对资金、从事年限、累计竣工面积、建筑工程质量合格率、建筑施工面积的要求都是不同的,从这个等级中来评判开发商的实力,并作出相应的选择。

六、在选择回迁房时,要尽量避开小区车库的出入口、交通主干道。另外,正对马路、娱乐区或小区大门的房慎选,以避免尘埃、噪声的干扰和夜间汽车灯光的闪动及鸣笛。


一、注意一定要约定房产过户和交房的时间

签订回迁房买卖协议时,出卖人并没有取得房产证,无法办理过户手续。因此,一定要约定房产过户的时间,实践中虽然不能保证何时取得房产证,但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。

签订回迁房买卖协议时,要确定具体的交房时间,若在签订合同时就是现房,则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。

回迁房

二、注意“一房多卖”的发生

回迁房买卖无法办理预告登记,这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下,办理了交付或者登记手续,才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同,不违反法律的禁止性规定,均应当是有效的合同。购房人一定要注意这一点。

三、注意买方不要一次性付全款

购买回迁房时,如果没有房产证,千万不要一次性付清房款,要约定在房产证出来后进行过户,然后再付清剩余房款。

四、注意要求卖方的配偶签名

实践中,回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,根据婚姻法的有关规定,该房产应属于夫妻共同财产,一方处分应当得到另一方的同意,否则无效。

五、注意回迁房买卖需要缴纳的税费

回迁房的买卖涉及到两次税费的缴纳,一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费,另一次是原房主转让时产生的税费,这两次税费应当如何承担,应当在合同中予以明确约定。

六、注意回迁房位置

一般的回迁房会被开发商安置在整个小区位置较差的地方,也便将好的位置留给商品房,通常的商品房在采光,通风等情况也相对好于回迁房。所以,一般商品房的实际价值要远远高于回迁房。

七、注意噪音问题

一般回迁房的质量不太好,隔音效果也不是很强,所以在购买时要注意噪音问题,尽量避开小区车库的出入口、交通主干道。另外,正对马路、娱乐区或小区大门的房慎选,以避免尘埃、噪声的干扰和夜间汽车灯光的闪动及鸣笛。


一、回迁房没有房产证也可以更名?

没有房产证是不能进行房产证的更名手续的,所以更名是无效的。

回迁房

二、单价很低的房子就一定总价也低吗?

现在许多开发商在销售上玩起了文字游戏,什么“赠送车位”、“赠送露台”等宣传字眼都会让购房者犯迷糊。不要被这些宣传手段所迷惑,明白自己的需求和预算,那些单价的高低很多都只是算法而已。所以不要被开发商迷惑,不要只看房子单价,还要看房子的总价。

三、得房率高就好?

在购买复式住宅时由于公摊面积大,大多数人考虑其得房率,但是考虑得房率的同时,还要考虑利用率,利用率大才是王道,如果所选房屋边边角角和走廊过多,也不能使用,浪费面积。

四、不注重质量?

大多数人在购房时,只注重户型、朝向、地段、交通和价格。往往忽略了房屋的质量,对于回迁房来说,最重要的就是质量,一般来说,回迁房质量相较差。所以,在购买时更应该注重质量,查看相关检验证书,查看墙体平整度、墙壁、墙角是否有裂缝,外墙是否渗水,厨房和卫生间是否漏水,门窗是否有损坏等。


一、交了钱却拿不到房?

经朋友介绍,购买了回迁房,由于相信朋友,也没有查验开发商的相关资质证书和手续。等了几年房子却迟迟不到手。才发现原来是证件不齐。因此,购房前认真查看商品房项目“五证”,包括《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》,并且注意所购房产是否在《商品房预售许可证》的预售范围内,是否存在抵押等权利限制情况。

回迁房

二、开发商低价出售回迁房

在购买回迁房时,回迁房位置一般会被开发商安置在整个小区较差的地方,也便将好的位置留给商品房,通常采光,通风等情况也相对不好,因此购买时,不要被低价所吸引。

三、“一房数卖”陷阱

回迁房买卖无法办理预告登记,这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下,办理了交付或者登记手续,才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同,不违反法律的禁止性规定,均应当是有效的合同。购买时一定要注意该陷进。因此,一定要购买可以办理预告登记的回迁房。

四、赠送面积掩盖质量缺陷

一般来说回迁房质量相对较差,在购买时,开发商也会采取相对措施,打着免费赠送大露台、大阳台的口号进行宣传,而这些赠予面积经常成为购房者选择的主要原因,而忽略了回迁房的质量。

五、“特价房”噱头,进行出售

“特价房”在楼市早已不是新鲜事,但“特价”是否真的是“优惠价”,却要打一个巨大的问号。开发商做“特价房”的噱头,一般有两类情况:

A、一种“特价房”价格的确比均价低,但这类房子不乏“户型缺陷”(边边角角的户型根本没法正常卖);“朝向缺陷”(塔型的北朝向光照条件并不好,销售会用价格和观念两大招,来引诱人们淡化对朝向顾虑);“商业产权”(只有40年产权)等各种问题。

B、一种“特价房”,则是以促销活动、节庆优惠等各种噱头包装的,在房子原有的优惠空间里做文章,并无实际折扣。

六、赠送面积陷阱

   一般看来送露台、阳台、入户花园是再好不过的事情,这些赠予面积甚至经常成为购房者选择某一个户型的主要原因。但业内人士提醒说,挑赠送的阳台、露台、空中花园、入户花园等建筑空间也有讲究,面积不可过大、进深不可过长,否则将视为非阳台建筑空间,全部计算建筑面积。

七、精装修楼盘的陷阱

市场中很多精装修或者全装修房,如果开发商并不在合同中明确写明装修及配套设施所使用的材料品牌和标准,此种情况下,经常是开发商逃避责任,或让装修公司直接与购房者签订独立的装修合同,并且在出问题时一推了之。

因此,在购买精装修的房子时,一定要问清楚精装修是硬装还是搭配软装。购房合同中要明确写明装修及配套设施所使用的材料品牌和标准。


1、对于房屋买卖的双方来说,了解信息是第一步的。买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、选择好目标房源后,您需要亲自到现场查看。一定要与产权所有人亲自面谈,落实好房屋的产权性质,是否已具备上市交易条件。对已装修的房屋,要查看水、电、天然气、暖气等设施是否能够正常使用,房屋有无明显质量问题等。

3、卖方提供了房屋的合法证件,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

4、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

回迁房


《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三章 补偿 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第十八条 征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

1、回迁房就是发展商征收土地时,赔给回迁户的房子;

2、回迁房的概念源于拆迁,这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中,采取货币补偿的方式,拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别,都是花钱买房,购房者的身份是相同的。

在计划经济条件下提出的住房标准,两居为56平方米,三居为80平方米等,但是随着经济的发展,这些规定早已不适应市场的发展,所以这个标准已不再执行。对于危改回迁房屋,按照原住房面积标准进行安置。

如果回迁房的建筑面积与原建筑面积相同的,按照当年房改成本价,扣除工龄、调节因素、教师优惠等因素计算。回迁房的建筑面积超过原建筑面积,但未超过人均15平方米的,超出部分按照房改成本价计算,不再扣除工龄等因素。

回迁房的建筑面积超出人均15平方米的,超出部分按照当地经济适用住房的价格购买。对于人均面积不足5平方米的住房困难户,按照人均建筑面积5平方米标准进行安置。

回迁房


一、万科地产:

是目前中国最大的专业住宅开发企业。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益,是万科的最大特色。万科认为,坚守价值底线、拒绝利益诱惑,坚持以专业能力从市场获取公平回报,是万科获得成功的基石。

回迁房

二、恒大地产:

恒大集团是一家以民生住宅产业为主,集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团。在全国180个主要城市拥有大型项目500多个,连续三年土地储备全国第一、在建面积全国第一、销售面积全国第一、销售额稳居全国三甲。

三、保利地产:

保利房地产(集团)股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司,也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台,国家一级房地产开发资质企业,连续五年蝉联国有房地产企业综合实力榜首,连续两年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。

四、华润置地:

华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰,是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一,从2010年3月8日起香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成分股,成为香港43只蓝筹股之一。

五、中海地产:

世界500强成员企业,中国房地产行业领导品牌,中国房地产行业综合实力第一名,蓝筹地产榜首企业、香港恒生指数成分股,集诸多荣誉于一身的中海地产布局中国西部,扎根重庆,辐射包括成都、西安在内的中国"西三角"地区。

六、万达地产:

万达商业地产股份有限公司是全球商业地产行业的龙头企业,已在全国开业109座万达广场,持有物业面积规模全球第二。

七、碧桂园集团

碧桂园集团,是一家以房地产为主营业务,涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团,中国房地产十强企业。


   
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