如何选择门店用房

一、考虑周边环境

考虑所选店铺周围的环境状况,附近是否有公共厕所、垃圾堆、臭水沟,化工厂(有气味)或是店门外尘土飞扬等环境脏乱差千万不要选择。

门店用房

二、考虑门店位置

考虑店铺所处位置的繁华程度,是否临近车站、学校、娱乐场所、医院、电脑房、近主要商业街的地段,或商务楼附近还是成熟住宅区等客流量大、人口密度较高的地区或同行集中的一条街上。

三、考虑交通是否方便?

考虑所购买的门店用房交通是否方便、周围是否有地铁站、公交站、XX大道、乘车来去是否方便等,交通便捷不堵车。另外,还要要考虑顾客到你的店后,停取车是否方便,货物运输是否方便等,要知道交通条件方便与否对店铺的销售有很大影响。在交通方便的地方设店,才能给消费者提供方便,也才能吸引更多的顾客。

四、考虑周围设施是否有利?

在选择店铺门店时,如果是在区域干道旁边,查看干道两边的栅栏是否使生意受到影响,进入店铺时是否需要绕道。另外,考察街道是否是车道、自行车和人行道分别被隔开,这种位置形成封闭交通,对开设店面是不太有利的。可以选择只有车道和人行道,宽度为25米左右的街道,车辆、行人路过时视线很自然能扫到街两边的铺面,也很自然地进入店铺。

五、考虑地区的人口密度

在选择时,考察所选位置是否处于人口密集区,周围小区规模的大小,是否是较多的固定人口或是流动人口,是否是白天人口高度密集的办公区、商业区或是学校文化区等。人口密度高的地区,可增加购物频率,日后也好出租。而人口密度低的地区吸引力低,且顾客光临的次数也少。

六、考虑人流量

一般在评估地理条件时,应认真测定经过该地点行人的流量,从早上九点到晚上九点、还有周末日,都要去盯,看看哪里有人流量。人流量的入口是不是能走到你的店铺来,人流量也就是未来门店的目标客流量,不管是日后出租或是自营,都可以。

七、考虑经济状况

在选择门店时,由于门店的地段不同,其价格也不同,繁华闹市地段门店因地价较高,所以投资时也相对要高,因此,要根据自己的经济能力进行选择。

八、考虑投资价值

对于开发商宣称的租金收益以及投资回报率,大家一定要先去考察一下,看看周边区域是否好出租,及其它门店租金价格,算算年租金,然后计算一下你看中的商铺需要投资多少 ——首付+月供+物业管理费等,然后大约计算一下年利润,还要充分考虑在商铺的前期购买环节中的支出,是否划算。

九、考虑店面的开面大小

许多店面开间小,纵深深,这种店面还不是特别好,所以,在选择时,要考虑店面的开面是否很大也大就是店面的门头大,这样的店面容易引起流动人口的注意力,也起到了一定的广告效应,有利于出租。

十、考虑未来规划

投资商业地产要特别注意政府的规划。如果选择购买的门店,则要留意以后是否会有地铁、公共设施的配套等,以保证充足的人流。如果是选择大型的门店,则要留意周围是否有龙头的商业集团,可以借大品牌推广的“东风”将自己的商铺带动起来。


1、一般选址时认为三叉路口、拐角的位置一般是好位置,坡路、偏僻角落、或楼屋高的地方,位置较次,南向街面的店铺显然优于北向街面,十字路口要优于直行路段。

门店用房

2、一般来讲,门店位置的选择,也要结合行业特点,因地制宜。凡居民较集中的地方,都可以建立食杂、小百货、小吃等各种店铺,如果经营价格较高的衣料、服装、箱包鞋帽,家用电器,化妆品等,则店铺应设在商业街或商业中心。

3、在选择店址时还必须观察行人来此的目的,是匆匆过路,还是溜达,寻求消遣,同一地点,很可能白天人如潮涌,晚间却空无一人,所以要日夜观察,如果看到人多就贸然开店,不深究行人的目的,(比如,有很多人经过此地只是换车)就很可能导致失败。

4、可以把门店选择在著名连锁店或强势品牌店的附近,甚至可以开在它的旁边,不仅可省去考察市场的时间和精力,还可以借助它们的品牌效应招揽顾客。

5、可以选择火车站、地铁站、长途汽车站附近,是往来旅客集中的地区,是适合商店开业之地。该地段的特征在于,这里的顾客主要是过往乘车的旅客,与上班族和学生有很大不同,他们选购的商品虽然非常广泛,但大多都是以购买不费时间、容易携带的商品为主。由于人群流动量大,这一地段的商业价值较高。


一、注意店面的开面大小

许多店面开间小,纵深深,这种店面还不是特别好,所以,在选择时,要注意店面的开面大小,一般来说开面大,也就意味着店面的门头大,这样的店面容易引起流动人口的注意力,也起到了一定的广告效应,有利于出租。

门店用房

二、注意店内房屋结构

注意选择房屋内部结构立柱少,户型方正,不要有太多的奇形怪状的内部图形。两层店面要做楼梯,如果层高够高可以隔层,注意店内上下格局合理安排出租方式。

三、注意门店的产权问题

应向房屋所在区的房屋产权交易核心,确认所购房屋的权属状况,包括是否为无产权商铺、抵押、是否受司法限制等情况。

四、注意公用分摊面积

一般情况下,门店的公摊面积占建筑面积的30—40%,有的甚至超过50%。对购买者来说,门店的单价高于住宅物业,即使允许范围内的误差,也可能会带来几万元的价格变动,打乱购房者的预算。

要避免此情况的出现,建议购房者选择按使用面积计价的方式购买,并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属,确定公用部位的规划设计。只有事先约定严密详尽,才能在前述情况出现时顺利维权。

五、注意考虑投资回报率

对于开发商宣称的租金收益以及投资回报率,大家一定要先去考察一下,看看周边区域的商铺租金价格,算算年租金,然后计算一下你看中的商铺需要投资多少 ——首付+月供+物业管理费等,然后大约计算一下年利润,还要充分考虑在商铺的前期购买环节中的支出。 

六、注意包租承诺是否可靠

许多开发商对包租承诺采取非书面承诺的方式,在签订门店购买合同时,应注意投资门店注意事项,将包租承诺落实到具体的合同条款中。


一、投资成本过大,可以赚回来?

俗话说:“一铺养三代”。所以,在购买门店时,大多数认为,可以花大价钱购买,到时候门店出租,吃租金,或是自己经营做买卖,投资成本不愁赚不回来。其实,事实也并非都如此,门店属于商业用地,其年限仅有40年产权,除去开发商开发的年限,也就剩下30多年,如果价格过高,以后是不容易转手的,流通性也比较差,如果是发展中地段,出租也不太好出租。

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二、货比三家,选择单价便宜的?

多数商场位于繁华闹市区,这里寸土寸金,因此,门店价格自然不菲。但是门店价格绝不可以“货比三家”,贵自有其贵的理由。试想在非商业区买一个铺位,价格可能只有繁华闹市区的一半,但因为保证不了人流量,顾客稀少,很可能买了商铺后干赔不赚,最后转手都无人敢要。

三、只看地段不看设计?

大家都知道店铺的位置非常重要,在选择时,一些人往往只看中地段,却忽略店铺的设计。店铺绝不是在一块黄金位置上修四面隔墙隔出来的东西,而是全面、系统的研究人流动向、地块特点、内外部交通组织情况、内外部商业竞争态势精心设计出来的产品,这样才能做大做旺。

四、店面大一些能够带来更多的客源

很多人在选择时都喜欢选择面积较大的店面,认为比较舒适的环境能够带来更多的客源。虽然整体的环境会有一些影响,但是同一位置面积越大租金越高,不同的项目对于店铺的面积要求不同,而客源的多少主要取决于商圈是否选对,项目是否足以吸引顾客,所以不能只凭面积来选择。


一、返租陷阱

返租是门店开发商采用较多的促销手段,是指购房者支付房款后,若干年之内将物业交给发展商经营出租,业主即可获得固定的返租回报。从表面上看,返租带给购房者的是稳赚不赔的收益,事实上,如果开发商延期交房,则可能导致返租回报难以实现,另一方面,有相当多的发展商采取了非书面承诺的方式,仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺,而在购房合同上却无相应约定。此情况下,如发展商不给予返租回报,购买者很难要求其兑现承诺。

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二、大品牌进驻真与假

一般在进入一个商业地产,购买门店时,很多销售人员以大品牌入住作为吸引点,吸引投资商,或许事实上,这可能是无中生有的事,只是地产单方面联系过,而这些龙头品牌并没确认入驻,但是这种无中生有的骗局往往会让很多开店小白吃亏上当。

三、不要轻易相信图纸

有些老板选址时要考察商场的人流量,力争占据最好的位置,比如进客或出口的主通道和副通道。

可往往到开业时你才发现,商场最初给的设计图早已变了大样,比如你选了上动线主口旁边第一个位置,结果上行电梯变成了下行,或是分单双月切换。这样一来,当初的房租投资就会贬值。

四、开发商的虚假宣传

开发商为了卖掉门店往往会在售楼广告中(包括沙盘、售楼书等)夸大对项目的描述,但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更等情况,开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由,推卸责任,或以合同约定不清搪塞。

因此,购房时,最好是实地考察走访项目周边,浏览官方网站查看附近是否有宣传的那样规划。签订购房合同时仔细阅读条款,防止发生纠纷。

五、“定金”和“订金”陷阱

大多数购房者可能在冲动下很快交定金,也有一些犹豫的购房者听信了销售的,“先交定金排号,如果不满意可以随时退还定金”,从而支付定金。但是,在签订时,要分清“定金”和“订金”,很多人容易把定金和订金的定义混淆,但我们签的认购书基本上都是定金的,定金是出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,属于违约,定金不会返还。

“订金”它不具备定金所具有的担保性质,可以看做为预付款,当合同不能进行时,应根据双方的过错承担违约责任。这个是可退的!所以,支付定金时要分清楚,小心入看开发商的圈套,不能退还。


标准号:SB/T 10820-2012现 行  

中文名称: 农村商业店铺和商业企业等级划分规范

英文名称:Rural commercial store and enterprise classification

销售区基本要求:

一、村级农家店面积:东中部地区店铺营业面积40㎡以上;西部地区店铺营业面积20㎡以上。

二、乡级农家店面积:东中部地区店铺营业面积300㎡以上;西部地区店铺营业面积100㎡以上。

三、采取开架售货方式。

四、应配有电子收款机,使用检定合格、未超过检定周期的计量器具。

五、地面应平整,便于经常清扫,考虑承重要求。

六、墙面应平整、清洁。

七、天花板的设计、安装应安全、牢靠。

八、执行国家物价管理政策,所有的商品都明码标价。商品标价签应采用复合国家物价部门规定的样式,并标有当地物价主管部门监制字样。

九、配备适当的照明设施,照明标准应符合GB50034的规定。

十、有与经营商品相匹配的陈列货架或玻璃柜台。

十一、货架应由易清洗、有韧性且环保的材料制作,并符合环保、消防和安全标准。

十二、有消防设施或消防器材。

十三、有避免散装食品、副食品受到污染的保护设施。


一、保利房地产(集团)股份有限公司

保利房地产集团股份有限公司,是中国保利集团旗下的大型房地产国有企业。商业物业涵盖商业写字楼、高端休闲地产、星级酒店、商贸会展、购物中心、城市综合体等,具备多品类物业综合开发的实力。

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二、恒大地产:

恒大集团是一家以民生住宅产业为主,集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团。在全国180个主要城市拥有大型项目500多个,连续三年土地储备全国第一、在建面积全国第一、销售面积全国第一、销售额稳居全国三甲。

三、万达地产:

万达商业地产股份有限公司是全球商业地产行业的龙头企业,已在全国开业109座万达广场,持有物业面积规模全球第二。

四、SOHO中国有限公司

SOHO·尚都是SOHO中国有限公司在北京CBD建设的第三个项目,是继SOHO现代城、建外SOHO之后推出的新一代升级产品。该项目将以更加前卫更具创新精神的外形,更现代的商业及办公氛围,给北京奉献出一道生机勃勃,极具视觉冲击的都市新景观。

五、绿地集团

绿地集团房地产开发项目遍及全国主要省区市,特别在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园开发领域遥遥领先,目前的世界十大高楼近一半来自绿地。


   
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